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文章作者:新永利皇宫网址游戏 上传时间:2019-08-06

:2011-12-20 09:28:00 本报讯 对房屋的转变占领,视为房子的交付使用,当事人另有约定的不外乎。民居房的付出,首先要适合合同约定的交房条件。 现行反革命《民居房购买出售合同》标准文件中约定的交房条件第一项即“该商业住宅楼房经验收合格”,这就是近年来大多数商业住宅楼房买卖所挑选的交房条件。“该民居房经验收合格”,指该建设工程经过施工、建设、监理等单位竣事验收合格。 第二,开拓商需向买受人发生交房文告。若买受人摄取开垦商的封面交房通告,无正当理由拒绝接受的,房屋毁坏、灭失的风险自书面交房布告规定的交给使用之日起由买受人担负,但法律另有规定只怕当事人另有预定的除了。实况中多少支付商会采取电话等口头形式通告买受人接房,但在表决恐怕诉讼进程中买受人一再给予否认,若未有证据他们表达已经发出了交房布告,开采商依旧要担当未通报交房的职务。为了防止争辨时有发生,开采商最佳使用书面通知格局。另外交房文告必须是在预订期限内发出,要是未按约定发出交房公告则视为迟延交房,经催告后3个月内仍未奉行的,当事人一方有权诉求解除合同。屋家未经验收合格双方自愿办理了房子过渡手续,除当事人有凭证表达该交付行为属于诈欺、要挟也许根本误解等合同法则定的可转移或可收回情状外,该交付行为使得;若交付的房舍有品质难点,则属于另一法律关系,不属于开荒商迟延交付房子的气象,买受人有权依据合同约定或有关法则规定追究开采商房屋品质破绽的相干职分。

买来的商品房面积缩水怎么做

1、看是或不是有预售许可证

面积缩水是买房族经常遇到的主题材料,对于房子“面积缩水”的标题,应该以房土地资金财产管理单位所做的度量面积为准。《高法关于审理商品房买卖合同争议案件适用法律若干主题材料的解释》对面积缩水难题做出了引人注目标规定:第一,相对误差率在3%之内的,当事人不可能须求解除合同,不过对于缩水那有个别的购房款,开荒商应该返还。第二,模型误差率超过3%,买房人能够选拔伏乞解除合同,或然不解除合同,不过需要开拓商担当别的义务。

不胜枚举人置都说看五证,实际没要求,办理预售许可证必须付出其余八个证,让房土地资金财产管理单位替我们把关更妥当。

17、开辟商逾期交房怎么做?

只必要到房地产管理机关审定预售许可证真假就能够,无预售许可证对外出售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

答:开采商应该依照预约的日子付诸房子,那是开辟商的基本点职分。借使开荒商并未有按时交房,买受人方可依附不相同情状,采纳两样的不二诀窍来保安自身的合法权益。第一,开荒商无法按期交房,经催告后在合理期限内仍尚未实行的,买受人能够解除合同;第二,逾期交付,经催告后在不出所料期限内仍未有实行的,买受人不解除合同,能够须求开垦商担当违背合同权利;第三,逾期交付,经催告后开拓商在合理时期内交付的,不可能解除合同,然则能够哀告承担违背规定权利。需求专注的是,买受人具备解除权的总得在官方时期内选择,不行使的,解除权就扑灭。

2、看合同中的土地性质

18、屋企购买发售合同订立后,因意外交事务故而使房子毁坏、灭失的高风险由哪个人担任?

今昔众多开支品种的用地纵然是出让用地,但鉴于是汇总只怕经商者留宿,导致土地利用定时不是70年,以至有一点只是40年。

答:《最高人民法院有关审理民居房购买贩卖合同争辩案件适用法律若干难题的表明》第11条就此难点的分裂情形分别作了分明:“对屋家的转变占领,视为屋企的付出使用,但当事人另有约定的除了。房子毁坏、灭失的危机,在付出使用前由出售人负责,交付使用后由买受人担任;买受人收受贩卖人的书皮交房通告,无正当理由拒绝接受的,屋家毁坏、灭失的高危机自书面交房公告规定的交由使用之日起由买受人承担,但法律另有规定可能当事人另有预订的除此而外。”

在购置时必然要看清土地性质是不是是出让和动用时间限制是还是不是是70年,因为脚下法律只是规定了住宅到期自动续期,别的非住宅产业界一般以为会缴费续期。

同理可得,在相似情况下,房屋毁坏的危机,在房子交付在此以前由发卖人担当;在房子交付给买受人自此,由买受人承担。此处所说的交付,是指屋企的改造据有,正是把房子由发卖人手中,交到买受人手中,由买受人占用使用该房屋。

3、看领悟房子用途

19、签订民居房预售合同,应负有何样原则?

现今有些对外出售的屋企纵然和住宅同样,但用处为公寓。

答:依据本国《城市房土地资金财产管理法》第45条的明确,商品房预售,应当符合下列原则:

有关羽寓的界定,近日不是很料定,分明的就是旅馆光照时间不需求满意两钟头,另外祖父寓能还是无法作为学区房,前段时间教育部门也未曾鲜明的回答,一般的话,如若民居房入学人数超过高校招收安顿,估摸公寓将不能够当做学区房,因而为了孩子入学购房的那一点要非常严谨。

(1)已交给全部土地使用权出让金,获得土地使用权证书;

4、物业也不可小视

(2)持有建设工程规划许可证;

在缔约民居房合同一时间会与先前时代物业公司签订物业服务合同,由于开拓商与最初物业公司关系一般相比较严峻,物业公司的信誉,以及物业合同中的非常多约定,也要留意阅读。

(3)按提供预售的民居房计算,投入开开辟建设设的工本高达工程建设总斥资的二成上述,并一度明确施工进程和完工交付日期;

虽说成立业委会后可以解除职务不再聘用物业集团,但当下的切实是过多小区因为居住率不足大概业主不愿多操心,业主委员会的确立何年哪月,导致业主和物业之间发生大多纠纷,作为业主单兵应战,难度总来讲之。

(4)向县级以上人民政党房产管理单位办理预售登记,获得商品房预售许可注明。

5、车库和地下室也许阁楼的预订

商品房预售人相应服从国家有关鲜明将预售合同报县级以上人民政坛房产管理机商谈土地管理单位挂号备案。民居房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

在合同订马上候,一时候开拓商会答应给业主赠送车库或许货仓、阁楼,那些约定一定要写入合同,口头答应的事物往往因为远远不足证据最后不断了之。

除此以外正是是还是不是是车库,必须求看规划,实际不是听开采商口头承诺,不肯定能停进去车的正是车库,相当多层比较高的贮藏室也可停车的,开采商一般都说是车库,此时要看规划是还是不是是车库,其它就是人民防空的车位,无法源办公室证,也须要特别注意。

6、面积的约定

那是现阶段争端最多的情形,主固然豪门皆感到签订合同后,面积差异抢先3%的,能够不用付费,实际那是错误的。

在那边若是和开荒商有预定,先依照约定,无预订再根据显著实践。开采商频频在缔约合同一时间和购房人实行预定,约定以有天才的测量绘制部门出具的面积为主。

那样的话,就直接使用测量绘制面积了,有效避让了那二个3%的法定条件。大家自然要看了解那一点,能够在合同订立刻一向约定面积,分明约定超越多少不再付费。

7、贷款难题的约定

开拓商反复答应帮你贷款,但合同中开垦商又不写清楚不可能贷款能够退房,而是约定因为购房人信誉等难题导致不可能贷款,让购房人一遍性付清查民居房款。

这一点也要严谨,能够团结预先查询个人信用大概合同约定清楚,因不能够贷款能够解除合同。

8、逾期可能赔偿的难点

开拓商和购房人会在合同中,对两岸办理公证事务或许交纳购房款等主题素材的年限实行预订,但固然您细心就能发觉,双方违反约定后,赔偿的金额是不对等的,合同订立即必定供给对等待遇。

9、交房的主题素材

合同约定交房的法规,必须要精晓,是因此哪个验收之后,有单体验收、综合验收依旧甘休验收备案,还大概有消防验收等等。

总得旗帜明显:因为单体验收后,有相当大希望小区还处于建设境况,小区内的征程、绿化都有非常的大希望未成功,居住不必然方便,因此也要预订清楚。

10、小区共用区域和集体部位的预订

小区内的会馆恐怕大千世界,今后发生的鸿沟也更为多,开辟商每每只是报告您说,小区内的会馆、强健体魄场所等等多么标准,多么先进,绕开产权难点。

假定你不预定这一个场馆的物权,有相当大希望最终让开垦商卖掉,买主不自然能令你免费可能巨惠使用,假诺合同约定那些地方的全体权归业主,则开采商无法发售那么些场合。

11、对每一样设施的预定

燃气、宽带等,往往开辟商都只选拔一家,导致用户不或者取舍,若是在合同中约定,要求开荒商让几家经营商步向小区,举个例子宽带,不可能只让大家被动的选一家啊,都步入那大家能够挑选的限制就基本上了,就有主动权了。

12、两方协议消除的原委必须多研商

举凡前边提到争议的情节,前边写双方交涉化解的,一般都以对开辟商不利的,绝对要明了违反条款权利,不能够大约的协议化解,不然出现难题现在,你就不曾追责追赔的基于了。

合同附属类小部件也要留神:

商品房购买出售合同除主合同外,还饱含八个附属类小部件,即屋子平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成表达、装修设备正式和合同补充协议。

(1)房屋平面图应标记各样屋家具体的尺寸以及墙体的幅度,还应标注阳台的轻重、空气调节机器位等实际的设施地点。

假如上述内容不明明,则房屋平面图根本起不到标准提醒的功效,对开辟商来讲也从未分明的牢笼。

(2)无论是屋企平面图,照旧国有部位与公用房屋分摊建筑面积构成表达和装修设备正式,都应有运用标准的数字和求实的陈述来表示其内容,而不应有利用概念化的词语。

像“高端”、“名牌”、“精装修”那类词语就不应当在附件中出现,而应鲜明“高档”具体是怎么着标准、“名牌”到底是怎么牌子、“精装修”要达到什么样装修效果。

(3)依照民事法律的“意思自治”原则,民居房买受人统统能够不受格式条目款项的限量,与开采商举办钻探,行使合同的修改和补充权,在主合同之外,签定补充协议,以刚烈一些模糊概念,修正主合同中的不创建条目。

13、屋企交付后,买受人发觉房子实际情形与出卖广告不符,可以供给开荒商担负违背合同权利吗?

答:为了维护购房者的灵活,《最高人民检查机关有关审理民居房购销合同争论案件适用法律若干难题的演说》第3条规定:“商品房的发售广告和宣扬材质为要约特邀,但是贩卖人就民居房开荒规划范围内的房子及连锁设备所作的辨证和承诺具体规定,并对商品房购买贩卖合同的协定以及屋企价格的规定有首要影响的,应当说是要约。该表达和承诺尽管未载入民居房购销合同,亦应该视为合同内容,当事人违反的,应当承担违背约定权利。”

有鉴于此,对于房土地资金财产广告中的有关房子及其有关道具的印证及允诺,假如其对订立合同定价有重大影响,那么就是该表明和承诺未载入房屋购销合同,也属于合同内容。若购房者开掘表明或承诺的从头到尾的经过与实际不符时,能够需要开辟商肩负违反条目款项义务。

14、哪些房土地资产不能够转让?

答:依照小编国《城市房土地资金财产管理法》第38条的规定,下列房土地资金财产,不得转让:

(1)以出让情势赢得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的原则的;

(2)司法活动和直属机关依法判决、决定查封只怕以别的情势限制房土地资金财产义务的;

(3)依法撤废土地使用权的;

(4)共有房土地资金财产,未经任何共有人书面同意的;

(5)权属有冲突的;

(6)未依法注册领取权属注明的;

(7)法律、刑法律规定不准转让的别的景况。

15、唯有房产证,但尚未办理不动产登记,能赢得屋子全部权吗?

答:不动产以登记的方法打开公示,唯有实行登记才爆发物权的效劳,买受人技能博取不动产的全体权,登记就是将新的全部人的名字登记在房产部门的登记簿上,不动产登记簿是产权归属和故事情节的依靠。而房产证是房产机构发放权利人的一种具有权利的凭证,只起到证据的机能,当不动产登记簿记载的义务人和房产证记载的职分人不等时,以不动产登记簿为准。即房产证的效劳弱于不动产登记簿的遵从。当不出新裂痕的时候万幸,但只要出现成关屋家产权的纠葛,不动产登记簿上所记载的人则拥有房子的全部权。由此,大家在购销房屋时,绝对要留心举办不动产登记只怕不动产登记的改造。

16、买来的住房面积缩水怎么做?

答:面积缩水是买房族日常遭受的主题素材,对于房子“面积缩水”的难点,应该以房土地资金财产管理机关所做的衡量面积为准。《最高人民检察院有关审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干主题材料的解释》对面积缩水难点做出了令人瞩指标分明:第一,相对误差率在3%以内的,当事人不可能须要解除合同,但是对于缩水那部分的购房款,开垦商应该返还。第二,截断误差率超越3%,买房人能够选用诉求解除合同,只怕不解除合同,但是须求开拓商负权利何权利。

17、开采商逾期交房如何是好?

答:开拓商应该依据预订的大运付诸房屋,那是开辟商的首要性职责。假设开辟商并未按时交房,买受人能够依靠不一致景观,选用分歧的法子来保卫安全自个儿的合法权益。第一,开垦商不可能按期交房,经催告后在情理之早先时期限内仍未有举行的,买受人能够解除合同;第二,逾期交付,经催告后在情理在此之前期限内仍尚未进行的,买受人不解除合同,能够乞求开拓商肩负违反规定权利;第三,逾期交付,经催告后开辟商在情理之先前时代间内提交的,无法解除合同,可是足以乞求承担违反条目款项责任。须要当心的是,买受人有着解除权的必须在官方时期内利用,不行使的,解除权就消灭。

18、房子购销合同签订后,因意外交事务故而使房子毁坏、灭失的危害由什么人承担?

答:《高检有关审理民居房买卖合同冲突案件适用法律若干主题素材的演说》第11条就此难点的不等情状分别作了明确:“对房屋的更改据有,视为房子的交付使用,但当事人另有约定的除了。屋子毁坏、灭失的高危机,在提交使用前由出售人承担,交付使用后由买受人承受;买受人摄取出卖人的封面交房公告,无正当理由拒绝接受的,屋企毁坏、灭失的风险自书面交房文告规定的交付使用之日起由买受人担任,但法律另有规定恐怕当事人另有预定的除却。”

有鉴于此,在形似景况下,房子毁坏的高危害,在房屋交付以前由发卖人承担;在屋子交付给买受人后来,由买受人肩负。此处所说的付出,是指屋子的转换占领,正是把屋家由发卖人手中,交到买受人手中,由买受人据有使用该屋家。

19、签订民居房预售合同,应具备啥原则?

答:根据本国《城市房土地资金财产管理法》第45条的规定,民居房预售,应当符合下列条件:

(1)已交给全体土地使用权出让金,获得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商业楼总计,投入开拓建设的资本高达工程建设总斥资的五分一以上,并已经分明施工进程和终止交付日期;

(4)向县级以上人民政坛房产处理部门办理预售登记,取得民居房预售许可申明。

民居房预售人应有遵从国家有关鲜明将预售合同报县级以上人民政府房产管理机构和土地管理部门登记备案。民居房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

20、发售人未获取民居房预售许可表明,那时其与买受人商定的房屋预售合同是还是不是可行?

答:《最高人民公诉机关关于审理商品房购销合同争论案件适用法律若干主题素材的解说》第2条规定:“出卖人未获得民居房预售许可评释,与买受人商定的商业楼预售合同,应当料定无效,不过在控诉前获得民居房预售许可表明的,能够确认有效。”

可知,要缔结民居房预售合同,开辟商必须获得民居房预售许可证明,不然,该合同是无用的。当然,也可以有例外景况。要是在买受人向人民检察院投诉在此之前,商品房预售人获取了商业住宅楼房预售许可注脚,也能够肯定预售合同有效,但前提是在投诉前赢得。

21、房子购销双方商定预售合同后,未有举办登记备案,一方当事人能够央浼确认合同无效呢?

答:《高法有关审理民居房购买出卖合同争执案件适用法律若干难题的表明》第6条规定:“当事人以民居房预售合同未依据法律、民事诉讼法律规定办理注册备案手续为由,伏乞确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理注册备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经推行主要任务,对方接受的除却。”

有鉴于此,固然法律供给签订民居房预售合同后,要拓展挂号备案,但是一旦两个缔结预售合同后未有办理登记备案手续的,当事人要求确认合同无效,公诉机关是不支持的,是还是不是办理注册备案手续不是预售合同生效的条件。

22、房子出现品质难题,任什么时候候都足以供给贩卖人修复吗?

答:《民居房贩卖管制格局》第33条规定:“房土地资金财产开搜聚团理应对所售商品房承担品质保修义务。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修权利等故事情节做出约定。保修期从交付之日起计量。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出示的材料保修书约定保修期的继续期;存在延续期少于《规定》中显明的最低保修期限的,保修期不得小于《规定》中规定的最低保修期限。非住宅民居房的保修期限不得小于建设工程承包单位向建设单位出示的材料保修书约定保修期的存在延续期。在保修期限内产生的属于保修范围的身分难题,房土地资金财产开采公司理应试行保修任务,并对促成的损失承担赔付职责。因不可抗力可能使用不当变成的毁坏,房土地资金财产开荒集团不承责。”

另外,笔者国《建工品质管理条例》第40条规定,在正规使用规范下,建设工程的最低保修期限为:(1)基础设备工程、屋企建筑的地基基础工程和入眼结构工程,为布署文本规定的该工程的客观利用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面包车型地铁防渗漏,为5年;(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(4)电气管线、给排管、设备安装和装修工程,为2年。其余项指标保修期限由发包方与承包方约定。

有鉴于此,关于屋子的保修期,是比较复杂的,当事人为了掩护团结的活动,除了根据准则的规定,还是能够在合同中进行详尽的约定,制定房子的保修条目款项。所以,房屋出现品质难点,并不是任曾几何时候都能够要求出售人维修的,发卖人的保修期是有自然的有效期的。

23、房屋买卖双方签订合同后,发卖人与第多个人恶意串通,又签订合同并交付使用,买受人得以央求确认第3个合同无效呢?

答:《最高人民公诉机关有关审理民居房购销合同纠纷案件适用法律若干难题的讲授》第10条规定:“买受人以发卖人与第多人恶意串通,另行订立商品房购买贩卖合同并将房屋交付使用,导致其无法获得屋企为由,央浼确认发卖人与第几人订立的商业住宅楼房买卖合同无效的,应予援助。”

于是,房子买卖双方签订合同后,出卖人又与客人签订合同,并将屋家交付使用,买受人如若能够注解出售人与第五人是黑心串通,那么其就能央求人民法院确认出售人与第多少人签订的合同无效。而其实生活中,假若第四个人明知买卖双方的合同,还与贩卖人签字,其实就是黑心。

24、房屋交付使用后,房产证迟迟办不下去,开拓商是还是不是承担违背合同义务?

答:《最高人民检查机关有关审理民居房购买出售合同争辩案件适用法律若干主题材料的演讲》第18条规定:“由于出卖人的来由,买受人在下列期限届满不可能获得房屋权属注明的,除当事人有特有约定外,贩卖人应有负担违背条目权利:(一)商品房买卖合同约定的办理屋企全数权登记的时间限制;(二)商品房购买贩卖合同的标的物为尚未建成房子的,自屋家交付使用之日起90日;(三)商品房购买出卖合同的标的物为已终结屋企的,自合同签订之日起90日。合同尚未预约违背规定金可能损失数目难以分明的,能够遵守已付购房款总额,参照中国人民银行明确的经济机构计收逾期贷款利息的科班计量。”上述条文规定了开辟商逾期办理房产证应担当的权利。

在实质上生活中,房产证迟迟办不下来,有部分原因是因为开垦商发卖手续不可能立刻办理完备,由于开拓商的案由,导致购房者在必然的之间拿不到房产证的,购房者能够须要开辟商肩负违背合同义务。为了更加好地珍贵和睦的变通,购房者在缔约购房合同不经常候,最佳约定办理房产证的年限,把时光预订鲜明,以免开辟商恶意耽误办证时间。

25、房子买卖时,该房子所占范围的土地使用权是或不是随之转移?

答:笔者国《城市房地产管理法》第32条规定:“房土地资产转让、质押时,房子的全体权和该屋家据有范围内的土地使用权相同的时候转让、质押。”根据上述法条的鲜明,在屋子买卖时,该屋企所占范围的土地使用权也随后转移,那就是所谓的“地随房走”。屋企买卖双方商定购房合同后,购买出售双方应到屋家所在的的县级以上地方人民政坛的房产管理单位办理屋企产权转移登记手续,之后房子购销双方依赖改动后的房舍全体权证书和相关证书,到同级人民政坛的土地管理机构申办土地使用权退换登记,土地处理单位审定未来,由同级人民政党更动土地使用权证书,至此,土地使用权随着房屋买卖发生更换。

26、房屋买卖双方业已办完过户手续,那时双方还是能解除合同吗?

答:笔者国《合同法》第93条规定:“当事人协商一致,能够解除合同。当事人能够预订一方解除合同的法规。解除合同的准绳变成时,解除权人有权解除合同。”

总之,只要当事人双方合计好了,完毕一致的意见,是可以解除合同的,就算屋子已经过户。

27、房子买卖合同签订后,一方以未办理房子产权更换注册为由主见合同无效,能还是不能够创制?

答:小编国《物权法》第15条规定:“当事人之间签订有关设置、更换、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有鲜明依旧合同另有预定外,自合同成立刻生效;未办理物权登记的,不影响合同效劳。”

不问可见,对于房子购销双方当事人来说,两方只要签订了合同,是还是不是到登记机关办理登记,不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的岁月或别的条目款项,不然,自合同创立即生效。所以,不能够因未办理改造登记,而主持合同无效。

28、房子购销中,买受人慢吞吞交付购房款,发卖人可以还是不可以须要解除合同?

答:《最高人民公诉机关关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题指标表明》第15条规定:“遵照《合同法》第九十四条的明确,贩卖人慢吞吞交付房屋依旧买受人逐步悠悠支付购房款,经催告后在7个月的创造期限内仍未实行,当事人一方呼吁解除合同的,应予帮忙,但当事人另有预定的除了。法律并未有明显大概当事人未有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理性期限为八个月。对方当事人未有催告的,解除权应当在解除权产生之日起一年内利用;逾期不行使的,解除权消灭。”

综上可得,屋家的买受人慢慢悠悠交付房款的,发卖人能够先予催告,供给其实施合同,支付购房款,固然买受人在催告后三个月的合理期限内仍不开辟,那么,发售人能够乞请解除合同。别的,解除权有自然的施用期限。

29、租售房屋被卖,租房人有权继续位居吗?

答:小编国《合同法》第229条规定:“租费物在租费时期产生全数权转移的,不影响租费合同的效劳。”《最高人民法院有关贯彻实行〈中国民事诉讼法〉若干难题的视角(施行)》第119条规定:“私有屋企在租费期内,因购销、赠与只怕延续发生屋子产权转移的,原承包租售合同对承租人和新房主继续有效。”总之,租费房子被卖,租房人有权继续位居。

30、什么是房子承包租费人的优先购买权?

答:房子承包租费人的事先购买权是建议租汽车人贩卖租费房屋的,应当在贩卖在此以前的合理期限(最高人民公诉机关《刑事诉讼法意见》规定应提早三个月通报)内通报承租人,承包租费人享有以同等条件优先购买的义务。发售人未有打招呼承包租费人的,承包租赁人可以央浼人民检察院发布该屋家买卖无效。

房屋承包租借人优先购买必须符合七个尺码:

首先,在屋家租借的场子,其他承租人未有这一职责;

第二,承包租借人开出的尺码和其余人开出的规范化一致。

(来源:法商之家 )

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